供应端驱动土地市场“裂变”: 地王谢幕自持崛起

21世纪经济报道2017-12-31 08:44

严控高价地、土地供应因城施策、鼓励租赁住房和共有产权住房等共同构成的土地供给侧改革,被认为是土地市场2017年诸多变化的主要驱动力。这不仅影响未来的市场形态,还将影响企业的运营模式。

2017年12月26日,泰禾集团发布公告称,公司董事会通过议案,拟以不超过8亿元的价格竞拍北京侨禧投资有限公司51%的股权。此前的8月,泰禾曾以7.34亿元的价格受让该项目49%股权。

这一项目的前身,是于2015年初出让的北京市丰台区槐房A“地王”,华侨城联合华润、招商斥资83亿获得。此后,华润、招商退出,华侨城独自操盘,直至泰禾入股。几经周折后,项目终于要全部易主。

该案例折射出2017年土地市场的一些侧面。一方面,经过近两年的去化,房企对土地的需求仍然强烈,优质地块尤其受青睐。另一方面,地方政府虽大量供地,但介于内外部因素,企业在公开市场已渐显疲态。与此同时,各种因素影响下,2017年的市场已难觅“地王”身影。

这些变化既有历史因素的积累,也跟2017年以来的政策变化密切相关。严控高价地、土地供应因城施策、鼓励租赁住房和共有产权住房等共同构成的土地供给侧改革,被认为是土地市场这种变化的主要驱动力。这不仅影响未来的市场形态,还将影响企业的运营模式。

供给侧变革

对2017年土地市场影响最大的政策文件,莫过于国土部、住建部于4月1日印发的《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》。

其中要求各地根据去化周期调整供地节奏。其中,商品住房库存消化周期12-6个月的城市,要增加供地;6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。同时要求各地尽快编制住房发展规划和年度计划,统筹安排中期(五年)和近三年的住房建设所需用地。

在控制土地价格方面,通知强调,要结合本地实际和出让土地的具体情况,灵活确定竞价方式,包括“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”、超过溢价率一定比例后现房销售或竞自持面积等,严防高价地扰乱市场预期。

通知还强调,将新建租赁住房纳入住房发展规划,采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。这份文件得到了很好地执行,也决定了此后市场的各项变化。

热点城市土地供应规模加大,是最主要的变化。中银国际统计显示,今年1-11月,百城住宅用地累计供应量同比上升15.1%,其中,一线城市的升幅达到63.8%。

以北京为例,随着12月27日再次挂出5宗土地,2017年供应住宅用地的建筑面积已达1168万平方米,同比上涨367%。而此前几年,北京甚少完成土地供应计划。

“虽然很多地块的位置相对偏远,但至少让我们看到了在北京市场继续深耕的可能。”某福建房企相关负责人向21世纪经济报道表示,过去几年,北京供应土地偏少,很容易引发争抢。房企为保持在北京市场的存在感,多放缓开盘节奏,延长开发周期,这也间接导致了北京市场的新房供应相对不足。

另一个变化在于价格的控制。虽然平均拿地价格仍在上升,但由于设置最高限价的做法越来越普遍,2017年几乎没有高总价“地王”诞生,高单价地块也很少出现。

这不仅是土地出让规则变化导致,也有“限价令”因素的影响。“不管出让阶段还是销售阶段,总有一个环节会实施限价。”上述房企人士坦陈,企业对项目售价预估时,普遍比预期下调20%-30%,这就导致他们不敢花费过高代价去拿地。

正如前述案例,过往“地王”项目运营不佳,也导致企业在拿地时有所顾忌。易居克而瑞统计了2016年的50个典型“地王”(包括高总价地块及高单价地块)。截至2017年11月中旬,有14宗尚未开工(其中2宗闲置超一年)、29宗已开工未开盘。已开盘的7个项目受困于限价政策,去化表现平平。

租赁用地供应增加,也是一个重要特征,具体表现为热点城市推出“全自持地块”。这些地块并未受到冷遇,部分反而很受欢迎。按照中原地产研究中心统计,截至2017年12月中旬,各城市出让的租赁土地面积超过500万平方米,按照单套面积60平方米计算,可以直接提供租赁房源超过8万套,集中在北京、上海等一线城市。

未来五年,北京、上海、广州三城租赁用地计划供应面积将达3825公顷,占同期住宅供地面积比例超26%。

“地王”谢幕、租赁崛起、热点城市供应放量……这些变化主要来自供应端的政策驱动。上海易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道表示,这正是土地供给侧改革的内容,既体现了当前的政策思路,也代表未来的一种趋势。

从拿地到形成房屋供应,往往需要至少1-2年,因此上述措施能起到多少效果,目前尚难预估。但大部分受访人士认为,2017年土地市场趋于平稳,至少可以稳定预期。“高价地对心理预期的影响很大,容易造成市场情绪波动,但今年这种情况几乎没有出现。”严跃进说。

运营思路转轨

供应规模的增加,在需求端得到了很好回应。根据统计局的数据,2017年前11月,房企土地购置面积同比增长16.3%,增速比前10月份提高3.4个百分点;土地成交价款增长47.0%,增速提高3.7个百分点。这是当月各项指标中,唯一一个增幅扩大的。

从某种意义上说,这其中有“历史欠账”的因素。

2014年至2016年,房企购置土地面积增速分别为-14.0%、-31.7%和-3.4%。机构普遍认为,在经历两个销售“大年”后,房企的补仓需求仍然旺盛。

事实上,从2016年开始,就有房企在部分热点城市出现无房可卖的情况。进入2017年,大型房企的库存(尤其是三四线城市)被大量消耗,部分中小房企更是库存空虚。

房企对规模的追求也是一项动力。今年以来,大型房企为保持领先地位,仍然维持着较大的拿地规模,部分中型房企则在谋求规模扩张。旭辉集团副总裁、北京区域事业部总裁孔鹏对这种心态进行解读,“随着地产行业集中度提高,房企只有出现在第一阵营的镜头里,才更有能力做其他事情。”

易居克而瑞统计显示,2017年前11月,TOP100房企共新增货值10.47万亿元,为同期TOP100房企销售额的1.7倍。

但从拿地货值来看,行业集中度提高的趋势恐难以改变。按照克而瑞的数据,十强房企的拿地货值5.7万亿元,已超过TOP11-100房企的总和。

该机构认为,大中型房企的抗风险能力、融资能力以及现金流状况都有较大优势,在土地市场政策持续收紧的情况下,小型房企更容易被拒之门外。特别在拿地金额和拿地面积TOP10这个梯队上,集中度还会进一步加强。

而随着销售规模下降、融资政策收紧,房企的资金情况开始变化,其拿地心态也趋于保守。到2017年第四季度,虽然土地交易规模仍较大,但溢价率已明显下降,很多土地以底价成交,部分热点城市出现流拍、流标等现象。

光大证券引用wind数据称,2017年11月,一二三线城市成交的住宅用地溢价率分别为5%、27%、32%。相比之下,2016年中高点时的水平为147%、124%、86%。

大部分受访者认为,低溢价率将成为未来土地市场的常态,但这并不意味着土地市场会迅速降温,相反,“房企的拿地总量仍将保持较高水平”。

一方面,补仓需求仍然存在。中信建投就认为,明年依旧会在补库存的周期内。另一方面,越来越多的企业会选择并购方式拿地,相比招拍挂,这种方式成本更低。

对于房企来说,随着地价提高和出让条件改变,运营逻辑也将发生变化。

绿城中国总裁曹舟南近日在接受媒体采访时表示,在房地产黄金时代,土地款投入与销售货值之间产生的配比关系是1:3。如果是好地,配比关系是1:2。但如今北京有些地块的配比关系已经降至1:1.3或者1:1.4。

他表示,这意味着在地产黄金时代,10亿元买来的土地可产生30亿元销售货值的量,10亿元买来的优质土地可以产生20亿元销售货值。如今在北京、深圳等城市,10亿元买的地只能产生13亿元左右的销售货值,“土地红利已经消失”。

曹舟南认为,在这种情况下,依托以往的运营模式已经行不通,企业只能依靠产品力来获取溢价。

前述房企人士则指出,这将对房企的综合实力带来考验,融资能力、成本控制能力、区域布局合理性、产品打造能力等,缺一不可。“考验短板的‘木桶理论’将逐渐生效。”

易居克而瑞还认为,2018年租赁用地将持续成为一线城市出让的主要宅地类型,房企不可避免要面对租赁地块的运营问题,长租公寓的运营能力以及盈利模式将成为房企继续深耕的新方向。

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